2025 год не принес того прорыва, на который рассчитывала девелоперская отрасль после серии из шести снижений процентных ставок. Хотя стоимость денег падала быстрее, чем прогнозировалось ранее, взрывного спроса на квартиры не произошло. Вместо этого рынок вступил в фазу, которую с точки зрения цикла недвижимости можно охарактеризовать как нормализация после периода перегрева.
Ключевая проблема сегодня – не отсутствие покупателей, а отсутствие покупателей. диспропорции между темпами роста предложения и способностью рынка его поглотить. В крупнейших польских городах количество доступных квартир достигло рекордного уровня, а продажи, несмотря на небольшой отскок, остались умеренными и значительно ниже, чем в рекордном 2023 году, благодаря программе. Безопасный кредит 2 процента. Рынок вот-вот рухнет?
Снижение ставок не сработало так, как раньше
В источниках четко указано, почему известный по предыдущим циклам механизм на этот раз не сработал. Во-первых, изменилась структура ипотечных кредитов — доминируют продукты с периодически фиксированными ставками, процентные ставки по которым медленнее реагируют на решения Совета по монетарной политике, поскольку привязаны к доходности облигаций, а не напрямую к WIBOR.
Во-вторых, решения о покупках эффективно сдерживались макроэкономическими факторами: замедлением роста заработной платы, ростом безработицы и опасениями по поводу стабильности занятости. В результате снижения ставок не вызвал импульс спросаи лишь улучшили условия для части покупателей, которые уже были близки к принятию решения о покупке.
Продажи растут, но цены медленно падают
БОЛЬШИЕ ДАННЫЕ Данные RynekPierwotny.pl показывают, что в семи крупнейших мегаполисах в 2025 г. ок. 49,5 тыс. квартирто есть о на 8% больше, чем годом ранеено в то же время почти на 20% меньше, чем в рекордном 2023 году.. Это классическая картина рынка после пика цикла: отскок существует, но он не является массовым.
Продажи во многом были обусловлены акции, скидки и гибкие условияа не реального увеличения склонности к залезанию в долги. Девелоперам все чаще приходилось адаптировать свои предложения под спрос, а не диктовать условия, как в 2021–2023 годах.
После нескольких лет двузначного роста средние цены на квартиры в 2025 году значительно замедлились. В некоторых городах рост был символическим, а в других практически незаметным. Важно, Данные JLL показывают, что ценовое давление в ценах сделок было гораздо сильнее, чем в ценах предложения..
В четвертом квартале 2025 года:
- Вроцлав: – 4,4% кдк
- Краков и Познань: – 2,7% кдк
Стабильность сохранялась только там, где не было явного переизбытка предложения; главным образом в Варшаве и Тригороде. Это типично для той фазы цикла, на которой рынок больше не является однородным, а местоположение и структура предложения начинают определять цену.
Рекордное предложение как поворотный момент в цикле
По итогам 2025 года предложение квартир было выше, чем годом ранее во всех анализируемых городах. Особую тревогу с точки зрения рыночного баланса вызвал резкий рост числа готовые, непроданные квартиры – о 46% квартал к кварталуболее 14 тысяч помещенийчто уже было 20% от всего предложения.
В таких городах, как Краков, Познань и Лодзь, готовые квартиры получили хороший отклик. 43-46% годовых продажа в Катовице целых 75%. Это уровни, которые еще не означают кризис, но ясно сигнализировать о том, что рынок вступил в фазу избыточного предложения.
Акции ATAL растут
Данные о предложении ATAL являются одним из самых сильных предупреждающих сигналов текущего этапа цикла. Согласно сводке, основанной на данных Deweloperuch.pl. общая стоимость непроданных квартир компании составляет 5 281 млн злотых.. Это число само по себе не было бы проблемой на этапе бума, но в условиях замедления поглощения рынка оно приобретает совершенно иной смысл.
Для сравнения: Капитализация ATAL на фондовом рынке в настоящее время составляет около 2,5 млрд злотых.так более чем в два раза меньше стоимости непроданного квартирного портфеля. В то же время чистая прибыль составит около 300 миллионов злотых в 2024 году. мы имеем дело с классическим диссонансом позднего цикла: очень хорошие исторические результаты против растущего балансового риска в будущем.
С точки зрения рынка недвижимости, это тот момент, когда теперь важны не темпы продаж, а способность ликвидировать запасы без снижения рентабельности.. Давайте представим, что указанные 5 миллиардов злотых — это только предложение ATAL, и какова будет стоимость всех непроданных помещений? Сегодня она, вероятно, составила бы десятки миллиардов злотых (!) Это деньги, которые должны были бы попасть на рынок, если бы цены не упали с нынешнего уровня.
Избыточное предложение нарушает баланс
Пример Катовице особенно показателен. Согласно списку, подготовленному анонимным пользователем Wykop и основанному непосредственно на предложениях сайтов разработчиков, на рынке есть:
- 41 разработчик
- На продажу выставлено 4990 квартир
Важно:
- данные не включать заранее забронированные апартаменты,
- не включать всех разработчиков, действующих в регионе,
- и тем не менее они показывают масштабы поставок, которые сегодня явно превышают темпы продаж.
Это согласуется с данными JLL, согласно которым готовые, непроданные квартиры в Катовице составляют до 75% годовых продаж. На языке циклов недвижимости это означает одно. Недвижимость больше не является рынком продавца и она приближается к фазе вынужденных решений со стороны предложения.
Почему застройщики не снижают цены… Пока
Ключевой вопрос: если масштабы избыточного предложения настолько очевидны, почему мы не наблюдаем массового снижения запрашиваемых цен? Реакция согласуется с тем, что мы видели в предыдущих циклах.
Разработчики, особенно стоковые разработчики они защищают номинальные ценыПотому что:
- скидки сразу влияют на оценку проекта,
- показатели банка ухудшаются,
- влияют на восприятие стоимости всего портфеля.
Вместо этого используется скрытая ценовая эластичность: скидки, бесплатные парковочные места, отделка, изменение графика оплаты. Именно это и показывают данные транзакций, потому что реальные цены уже падают, а не в прайс-листах.
Что говорят циклы?
В каждом цикле недвижимости поворотный момент выглядит одинаково: рынок все еще рассказывает историю стабилизациив то время как цифры показывают растущую проблему с запасами. В случае с ATAL и такими рынками, как Катовице, этот момент уже наступил.
Если в 2026 году спрос существенно не ускорится — а все указывает на то, что он будет расти постепенно, а не скачками — давление с целью продажи непроданных квартир станет реальныма не только переговоры. В таких условиях не покупатели «ждут выгодных покупок», а застройщики они ждут спроса, который может не достичь ожидаемого масштаба.
На данном этапе речь пока не идет о кризисе, сравнимом с кризисом 2012–2014 годов. Мы говорим о избирательный рынокв котором: хорошие локации и лучше всего спроектированные проекты будут поддерживать цены, рынки с избыточным предложением (как Катовице) станут полем для реальных переговоров… А балансы крупных застройщиков станут важнее их исторических результатов продаж. Приближается момент истины и подтверждения бычьего рынка.
