Варшава только что сделала шаг, который может навсегда изменить облик польского рынка недвижимости и положить конец многолетним спекуляциям относительно реальных ставок за квадратный метр.
Вчера на официальном сайте Варшавской мэрии для скачивания был доступен файл, содержащий полные данные Реестра цен на недвижимость (RCN). Это беспрецедентное событие – в столице принято решение полностью открыть данные без необходимости подачи отдельных заявлений или уплаты госпошлины за каждую выписку.
Этот реестр является наиболее точным источником знаний о рынке, поскольку он основан только на «достоверных» данных, полученных непосредственно из нотариальных актов. RCN — это публичный реестр, который ведет староста и собирает информацию о фактических транзакциях. Правовой основой этой революции является Закон от 26 сентября 2025 года, которым внесены изменения в правила доступа к геодезической и картографической информации. Решение мэрии вызвало немедленную реакцию со стороны инвесторов, которые годами призывали к повышению прозрачности сектора.
Конец эпохи спекуляций и скрытых цен в польских городах
Внедрение столь мощного пакета данных в открытый доступ означает, что предыдущие отчеты, основанные исключительно на ценах предложений популярных порталов, могут уйти в прошлое. До сих пор покупателям приходилось сталкиваться с огромной информационной асимметрией. Они видели только суммы, которые хотели получить продавцы, а не то, что на самом деле было заплачено у нотариуса.
Комментарии по поводу вышеупомянутого шага столичных властей уже появились на сайте X:
Однако это действие ставит другие мегаполисы, такие как Краков или Вроцлав, в сложную ситуацию, поскольку они по-прежнему ограничивают доступ к своим базам данных.. Ведь давно известно, что прозрачность приближает рынок недвижимости к стандартам финансовых рынков. Возможность проверить, что сосед купил аналогичное помещение за 650 000 злотых вместо предложенных в объявлении 745 000 злотых, дает покупателям мощный инструмент ведения переговоров. Теперь мы ждем появления независимых платформ, таких как веб-сайт разработчиков, которые могли бы обрабатывать необработанные файлы GML в интерактивные, читаемые карты цен для каждого гражданина.
Реальные цены за метр в столице раскрывают рыночную правду
Цифры не лгут, и данные RCN отрезвляют многих людей. Средние запрашиваемые цены в Варшаве уже превысили планку в 19 000 злотых за квадратный метр, что говорит о полной недоступности жилья. Однако достоверные данные нотариальных актов показывают, что реальная стоимость транзакций составляет около 16 500 злотых. По мнению экспертов, RCN в настоящее время является «чистейшим источником правды», поскольку каждый поступивший туда злотый фактически переходил из рук в руки.
Детальный анализ показывает, что наибольшие расхождения – до 16% – наблюдаются в сегменте квартир-студий и помещений класса люкс. В фешенебельных районах, таких как Средместье или Воля, давление предложений огромно, но реестр жестко проверяет эти стремления. В свою очередь, на периферии, такой как Бялоленка, цены гораздо стабильнее и ближе к рекламируемым. Для инвестора, планирующего покупку на сумму 1 миллион злотых, понимание этой статистики означает экономию до нескольких десятков тысяч злотых, которые могут пойти на внутреннюю отделку вместо прибыли продавца.
Прозрачность рынка как основа современного инвестирования
Многим инвесторам, ранее вложившим капитал в цифровые активы, рынок недвижимости показался слишком «мутным». Современный подход Варшавы меняет это восприятие. Обратите внимание: если сделка на сумму 1,75 млн злотых станет публичной через несколько недель после ее заключения, рынок станет устойчивым к спекулятивным пузырям. Таким образом, очевидно, что открытие реестра – это только начало пути к полной демократизации данных о собственности в Польше. Это важная веха, которую невозможно отменить. Инвесторам теперь следует внимательно следить за тем, последуют ли другие округа примеру столицы и будут ли до последней минуты защищать доступ к своим базам данных. Одно можно сказать наверняка: будущее недвижимости принадлежит тем, кто сможет прочитать данные перед подписанием договора у нотариуса.
