Повлияет ли война на Ближнем Востоке на рынок недвижимости в Польше и как? По нашему мнению, да, и ниже мы объясним это влияние простыми словами. Рынок рос в течение последних трех десятилетий, чему способствовали демография, растущая экономика страны и богатство поляков. В результате мы могли бы описать последние годы как «классический пример» пика многолетнего бычьего рынка. Земля в крупных городах превратилась в строительные площадки, а краны почти закрыли небо.
Большой урожай для посредников и банков — удача благоволила практически всем, кто купил квартиры до 2023 года. Наконец, именно 2023 год принес «несчастную» программу «Безопасный кредит 2%». Программа остановила проблемы отрасли после серии повышений процентных ставок. Это оказалось очень эффективным в краткосрочной перспективе, но в конечном итоге стало спасательным кругом для сектора.
Таким образом, спрос скопился на несколько месяцев 2023 года, в результате чего появилось огромное количество людей, которые на годы отложили бы решение взять кредит на покупку рекордно дорогих квартир и домов. С тех пор рынок остывает как на уровне Варшавы, крупнейших провинциальных городов, так и на уровне польских районов.
Среднегодовой рост цен на недвижимость с начала 2024 года и по сей день не превышает инфляцию, а это означает реальные потери на инвестициях. На карте также есть «черные точки», где цены начали падать. Еще несколько лет назад такой сценарий многим участникам рынка казался практически невозможным. Тем не менее, это сбылось, и нет никаких перспектив обратить эту тенденцию вспять.
Недвижимость не поспевает за экономикой
И все это несмотря на уверенный рост польской экономики и очень сильную динамику заработной платы. Мхорошие данные из реальной экономики, которые теоретически должны поддерживать оценки недвижимости… Они больше не приводят к росту цен. С 2023 года практически все изменилось – спрос падает, а предложение недвижимости (инвестиций, сделанных в «хорошие времена») растет. Как на первичном, так и на вторичном рынке.
Более того, отрасль начинает учитывать «разные сценарии». Итак, она делает то, чего не делала десятилетиями. Мы все чаще слышим о «необходимости выхода» с рынка недвижимости. На заднем плане идут дебаты о кадастровом налоге на третью недвижимость, об отмене налоговых льгот, которые являются льготными, например в контексте фондового рынка… И рекордный бум на польской фондовой бирже. Это, в сочетании с прозрачными ценами, кажется идеальной средой для более глубокой коррекции и оттока инвестиционного интереса после многих лет роста.
Ближний Восток показывает проблему?
Дубай также может показать масштаб проблемы с инвестициями в бетон. Продажи недвижимости на Ближнем Востоке, вероятно, рухнут. Вид дронов, атакующих небоскребы в гавани Дубая, может стать для некоторых сигналом к диверсификации своего портфеля и продаже. Ведь Польша тоже находится в зоне «повышенного геополитического риска», и капитал должен просчитывать риск – вне зависимости от того, осуществится ли он на самом деле. Индекс цен на акции застройщиков Дубая упал почти на 33% за 9 дней. Это заставляет задуматься.
Каждый бум заканчивается, и деревья не дорастают до неба. Лучшие времена для покупки недвижимости в Польше прошли, и ослабевающая демография только подтверждает это. Это не значит, что станут доступны объекты недвижимости в лучших локациях, благоустроенных и по-своему уникальные. Наибольшую проблему в этом плане испытывают владельцы квартир и домов, купленных по завышенным ценам. Коррекции там сегодня могут достигать примерно 10-15%.
Война США и Израиля с Ираном также может косвенно повлиять на рынок. Вызывает глобальный экономический спад, вызванный ростом цен на нефть, газ и другие сырьевые товары, которые зависят от пропускной способности Ормузского пролива. В крайнем случае НБП уже не сможет снижать процентные ставки в этом году – из-за увеличения инфляционного риска. Это может привести к ускорению ценовой коррекции. Интересно, что даже несмотря на снижение ставок Советом по денежно-кредитной политике почти на 200 базисных пунктов, продажи недвижимости до сих пор не сдвинулись с мертвой точки. Это не требует комментариев – кризис уже продолжается.
