На рынке одноразовых домов он стал душным, а не из -за праздничной жары, потому что этот год не портит в этом году. Теоретически это должно быть время сбора урожая … Дома дороже, графики растет, и транспортная инфраструктура улучшается в стране с месяца к месяцу. Проблема в том, что на другой стороне баррикады сегодня есть неохотный торговец. Это не имеет значения без него.
Во втором квартале года предложение домов, доступных для продажи, увеличилось почти на 4% год. Это не так много, но это означает более 46 000 рекламных объявлений в национальном масштабе. Только что никто не бросает на них. Довольно наоборот. Количество контактов с продавцами упало на 9% квартала до квартала. В год? Уменьшить еще на 2%. Не так много, но это вторая подряд, что что -то не придерживается этой головоломки … особенно если мы рассмотрим более низкие процентные ставки в Польше.
Отраслевые порталы избегают панических заголовков и четко говорят о том, как это есть. И это так, что мы наблюдаем разрушение спроса — также в основных агломерациях Польши. Искусственно накачанный государственной программой, цены не могут остаться, потому что они слишком сильно сломались от рыночных условий. По нашему мнению, коррекция около 20% является базовым сценарием. Снижение ног не поможет.
Спячка на окраине
В самых больших проблемах есть места, которые до недавнего времени находились на волне. Это пригород, меньшие муниципалитеты, мирные районы на окраине мегаполиса. Сегодня он есть, как говорит один из аналитиков: «Рынок попал в зимний сон, хотя и есть середина лета». Разработчики пытаются спасти ситуацию с новыми проектами, но нет недостатка в земле. Тем не менее, не хватает оправдания бизнеса для инвестиций.
И это не просто история о цикличности — хотя, конечно, как и все рынки, недвижимость дышит своим собственным ритмом. На этот раз мы имеем дело с перегрузкой на стороне предложения и непреодолимым барьером на стороне спроса. Хотя статистика показывает повышение цен (в Кракове уже 11,5 тысяч тысяч на дом M², в Варшаве они не намного меньше), это значения … Только теоретический. Т.е. в результате предложений, а не от окончательных транзакций. Все чаще это просто числа, которые никто не готов заплатить.
Разработчики, время для смирения
В этом контексте ослабление интереса к домам не является результатом отсутствия желания — а эффекта преодоления. Многие разработчики привыкли к тому факту, что «дом будет продаваться в одиночку» в течение многих лет, сегодня он должен проснуться в реальности, в которой местное сообщество больше не обладает покупательной способностью, а баннер с номером телефона на заборе недостаточно.
Новые правила, такие как обязательство публиковать предложения по ценам на выделенные веб -сайты, убиты небольшими компаниями. Для одного разработчика это одна целевая страница больше — для другой дополнительные затраты и еще одна оперативная проблема.
У отдельных инвесторов еще хуже. Цены на строительство дома с 2020 года увеличились почти на 50% Y/Y, цены на участки в некоторых областях — до 40% Y/Y. Как спланировать строительство жизни в таких условиях, поскольку финансовые фонды рассыпаются под весом реальности?
Аренда — удивительные выигрыши
Между тем, другой сегмент рынка показывает, что гибкость окупается. Квартиры для аренды, хотя с теоретически более низкой прибыльностью дают более высокую прибыль. Средний инвестор сегодня зарабатывает около 1655 PLN в месяц. Это на 37% больше четырех лет назад. В Варшаве над пл. 2650 … План является неожиданным лидером списка.
Что важно … кумулятивная инфляция увеличилась в более или менее похожей шкале в последние годы. Это сигнал, что инвесторы, более прагматичные, движутся там, где отношение риска к потенциальной норве доходности все еще имеет смысл. Но это не «курица, чтобы терпеть золотые яйца».
Другое дело, что доходность аренды снижается циклически и не выглядит привлекательной на фоне альтернативных стратегий управления капиталом. Вполне возможно, что если цены на квартиры упадут, многие из них «рассматриваются как инвестиции в аренду», купленные по высокой стоимости пойдут на рынок. Особенно, если вскоре у него есть шанс ввести налог на большое количество удерживаемого имущества.
В этом сценарии предложение значительно увеличится и может повлиять на цены еще больше. Это хорошо для покупателей.
А что дальше?
В ближайшие месяцы, вероятно, принесут дальнейшую стабилизацию, возможно, снижается, но мы не рассчитываем на быстрые всплески. Рынок дома является более инерционным сегментом, чем рынок апартаментов. Так что мне просто нужно время, чтобы адаптироваться. Однако, если разработчики особенно меньше не пересматривают свои стратегии и не перестают гоняться за своими мечтами 2021 года, они могут пропустить правильный момент, чтобы вернуться.
И те, кто сегодня переключится на реальные потребности рынка — меньший метроз, более низкие затраты, альтернативные места и другие целевые группы — возможно, они выиграют не завтра, а через несколько лет. Потому что в сфере недвижимости терпение все еще вознаграждено. Но только стратегический.
