Февральские данные по рынку жилья США в очередной раз показывают растущее несоответствие между настроениями девелоперов и оценками строительных компаний на бирже. Совершенно аналогичная ситуация наблюдается в Польше, где дела у WIG Nieruchomości идут хорошо… Хотя точные данные посылают тревожные сигналы: большое предложение, падающий спрос и привередливые покупатели.
Во всяком случае, «над водой» Национальная ассоциация домостроителей сообщил, что Индекс рынка жилья NAHB упал до уровня февраля 36 очков С 37 в январе.Консенсус рынка предполагал увеличение до 38.Вот и все 22-й месяц подрядпри котором индекс остается ниже 50-балльного порога, разделяющего позитивный и негативный настрой отрасли.
Ряд исторических данных NAHB датируется 1985 годом, а текущие уровни близки к минимумам, наблюдавшимся во время пандемии.
Что такое индекс NAHB и как его интерпретировать
Индекс NAHB, также известный как Индекс рынка жилья NAHB/Wells Fargoпредставляет собой ежемесячный опрос общественного мнения примерно 900 американских разработчиков односемейные дома. Респонденты оценивают текущие условия продаж, перспективы продаж на горизонте шести месяцев и движение потенциальных покупателей. В качестве индекса диффузии значение старше 50 означает преобладание оптимизма. Чтение до 50 сигнализирует о преобладании негативных оценок.
Компонент в феврале текущие продажи остался неизменным на уровне 41 балл. Однако они явно ухудшились. ожидания продаж на ближайшие шесть месяцевкоторый упал с с 49 до 46и трафик потенциальных покупателейуменьшаясь от от 23 до 22 баллов. Структура индекса еще раз подчеркивает эти недостатки.
Текущие условия продаж имеют вес 59 процентов., покупательский трафик 27 процентова ожидания продаж 14 процентовЭто означает, что устойчивое улучшение требует реального оживления спроса, а не просто улучшения настроений.
Доступность остается основным барьером
По словам председателя NAHB Бадди Хьюза, застройщики снизили свои ожидания относительно продаж, поскольку покупатели все чаще сигнализируют о проблемах с доступностью жилья. По его мнению, это приводит не только к покупательским решениям, но и к ухудшению общего доверия потребителей к состоянию экономики.
Хотя большинство компаний по-прежнему предлагают стимулы для покупок, такие как снижение цен или субсидии по ипотечным кредитаммногие потенциальные покупатели остаются за пределами рынка. В то же время Хьюз отмечает, что на фоне снижения спроса на новые дома сегмент реновации остается относительно сильнымчто является следствием низкой мобильности домохозяйств.
Главный экономист NAHB Роберт Дитц ставит аналогичный диагноз. По его мнению, доступность жилья остается одной из ключевых задач начала 2026 года, и решением могут стать только системные действия, снижающие затраты на строительство и увеличивающие предложение более доступной недвижимости. Ослабление инфляционного давления остается позитивным фактором и может быть благоприятным. более низкие ставки по ипотечным кредитам и финансированию застройщиков.
Почему настроения остаются такими низкими
Разработчики находятся под давлением с двух сторон. Что касается спроса, то высокие ставки по ипотечным кредитам и постоянно высокие цены на жилье ограничивают покупательную способность домохозяйств.
Что касается предложения, то растущие материальные затраты, нехватка рабочей силы и обширное регулирование ограничивают прибыль и желание начинать новые проекты. Именно эта комбинация факторов удерживала индекс NAHB значительно ниже нейтрального уровня в течение многих месяцев. Хотя некоторые макроэкономические данные говорят о стабилизации.
Фондовый рынок играет ради будущего, а не настоящего
На этом фоне особенно удивляют котировки девелоперских компаний, достигшие в последнее время рекордных уровней. Индекс прекрасно иллюстрирует эту тенденцию. SPDR S&P Homebuilders ETF. Фондовый рынок, похоже, не учитывает будущее снижение процентных ставок и благоприятные демографические тенденции в США… игнорируя текущую слабость спроса. К сожалению, в Польше сложно найти «структурную поддержку» демографической составляющей.
Рентабельность 30-летние казначейские облигации США упали примерно до 4,7%. Это улучшает условия финансирования, но возврат к ипотечным кредитам с процентными ставками около 2 процентов остается маловероятным. В то же время не существует последовательной политической стратегии, которая позволила бы системно решить проблему доступности жилья и темпов его нового предложения.
Текущая картина рынка недвижимости США демонстрирует весьма явный диссонанс. Индекс NAHB сигнализирует о структурных проблемах в секторе и продолжающемся давлении на спрос. В то же время рынок капитала прогнозирует улучшение финансовых условий и восстановление в ближайшие кварталы – благодаря снижению процентных ставок. В любом случае, либо застройщики вскоре ощутят реальное улучшение спроса, либо фондовый рынок в очередной раз окажется слишком оптимистичным… Опережая реальность на слишком много кварталов.
