Американский рынок недвижимости вошел в 2026 год с заметным замедлением. По последним данным Национальной ассоциации риэлторов (НАР), продажи жилья на вторичном рынке в январе снизились на 8,4% по сравнению с декабрем, до уровня 3,91 млн в годовом исчислении (с учетом сезонности). Это самое большое ежемесячное снижение с февраля 2022 года и самые медленные темпы с декабря 2023 года. Главный экономист NAR Лоуренс Юн прямо говорит о новом жилищном кризисе. По его мнению, проблема не только в уровне цен, но и в недостаточной мобильности американцев.
Снижается, несмотря на более низкие ставки
Январские данные отражают контракты, подписанные в основном в ноябре и декабре, когда процентная ставка по 30-летней ипотеке была стабильной, но несколько снизилась в январе. По данным Mortgage News Daily, в настоящее время средняя ставка составляет около 6,1%. Теоретически положение покупателей улучшается. Индекс доступности жилья NAR демонстрирует лучшие условия с марта 2022 года, во многом благодаря тому, что заработная плата растет быстрее, чем рост цен на жилье, а ставки ниже, чем год назад. Однако на практике это улучшение не приводит к увеличению продаж. Продажи упали во всех регионах США, наиболее существенно на юге и западе страны.
Цены бьют рекорды, предложение все еще слишком низкое
В конце января в продаже было 1,22 млн домов — на 3,4% больше, чем годом ранее, но меньше, чем в декабре. При текущих темпах продаж это означает 3,7 месяца поставок. Уровень шести месяцев считается устойчивым рынком. Дефицит недвижимости поддерживает ценовое давление. Средняя цена дома, проданного в январе, составила $396 800, что на 0,9% больше, чем годом ранее, и является самой высокой за всю историю наблюдений за этот месяц. Таким образом, владельцы остаются в комфортном финансовом положении. С января 2020 года средний домовладелец увеличил свое жилищное богатство примерно на 130 500 долларов. При этом дома продаются медленнее — в среднем за 46 дней против 41 дня годом ранее.
Рынок недвижимости только для богатых?
В структуре продаж наблюдается растущая поляризация. Единственным сегментом, в котором зафиксирован рост в годовом исчислении, была недвижимость стоимостью более 1 миллиона долларов. Больше всего упали продажи домов стоимостью ниже 250 000 злотых. долларов. Это сигнал о том, что рынок становится все менее доступным для менее обеспеченных домохозяйств. Доля первых покупателей выросла до 31% с 28% годом ранее, но арендаторы, как отмечает Юн, по-прежнему не участвуют в строительстве жилищных активов. Сочетание высоких цен, ограниченного предложения и снижения потребительской уверенности создает ситуацию, которую отрасль называет новым кризисом. Это не резкий обвал цен, а стагнация и неликвидность – рынок, на котором мало кто хочет продавать и еще меньше может позволить себе купить.
