В январе на польском рынке недвижимости произошел сценарий, который многие наблюдатели не могли предсказать несколько месяцев назад. Хотя начало года традиционно ассоциируется с вялостью рынка, последние данные из семи крупнейших мегаполисов указывают на исключительно сильное предложение вторичного жилья.
Только за январь в анализируемых городах появилось 28 тысяч новых предложений квартир, что является огромным, двадцатипроцентным ростом по сравнению с декабрем прошлого года. Такой приток рекламы и одновременный отзыв всего 22 000 предложений позволяют предположить, что продавцы все более смело выставляют свою недвижимость на продажу, надеясь высвободить капитал в новом годовом цикле.
Эксперты рынка отмечают, что январь стал месяцем проверки ожиданий: количество помещений, исчезающих с рекламных порталов, сократилось на целых 36 процентов по сравнению с концом прошлого года. Эта тенденция показывает, что покупатели стали гораздо более разборчивыми и не решаются на сделки в условиях цейтнота. В Варшаве количество доступных помещений выросло до 16 200 единиц, а в Кракове и Тригороде превысило барьер в 8 200 предложений в каждом из этих городов. Однако самая высокая динамика роста жилищной базы зафиксирована в Познани, где ресурсы вторичного рынка всего за тридцать дней увеличились почти на 10 процентов.
Внезапное снижение цен в отдельных мегаполисах
Несмотря на огромное количество предложений, ценовая ситуация неоднородна и во многом зависит от конкретного местоположения на карте Польши. Самым большим сюрпризом в начале 2026 года стал Вроцлав, где средняя цена квадратного метра неожиданно упала на 5 процентов, достигнув 13 600 злотых. Аналогичная тенденция, хотя и в меньших масштабах, наблюдалась в Лодзи, где тарифы снизились на 2 процента до 8700 злотых за метр. Совершенно по-другому ведут себя рынки в Катовице и уже упомянутой Познани, где цены предложения выросли на 2 и 1 процент соответственно. Аналитики отмечают, что вторичный рынок вступает в фазу стабилизации, что для многих собственников может стать болезненным столкновением с реальностью. Популярные экономические обозреватели подчеркивают, что времена быстрого роста прошли навсегда, и сейчас преимущество имеют те покупатели, у которых есть наличные деньги или высокая кредитоспособность. Интересно поведение двух самых дорогих городов страны – Варшавы и Кракова. В столице цена за квадратный метр упорно держится на уровне 18 000 злотых, а под Вавелем она колеблется в районе 17 100 злотых. Эксперты предполагают, что эта стабилизация является результатом ожидания возможных новых программ поддержки жилья, которые могли бы возобновить спрос.
Основы нового равновесия: денежно-кредитная политика и снижение государственного стимулирования
Анализ приведенных выше данных в более широком рыночном контексте показывает, что польский сектор недвижимости вступил в фазу «большого ожидания», которая была закреплена решением Совета денежно-кредитной политики от 4 февраля 2026 года о сохранении процентных ставок на уровне 4,00%. Отсутствие ожидаемого частью рынка снижения стоимости денег в сочетании с окончательным прекращением работы над широкими программами субсидирования кредитов (такими как скандальный проект «Старт») навсегда изменили баланс сил.
Увеличение предложения на 20% при одновременном падении динамики продаж более чем на треть говорит о том, что рынок перестал реагировать на психологическое давление роста и начал жёстко проверять кредитоспособность поляков. В настоящее время преимущество получают денежные инвесторы и люди, пользующиеся жилищными счетами, поскольку с января 2026 года они позволяют более гибко финансировать не только покупки, но и ремонт. Стабилизация цен в Варшаве и Кракове с одновременной коррекцией во Вроцлаве показывает, что продавцы, которые до сих пор «держали» цены в надежде на очередной импульс спроса со стороны государства, должны пересмотреть свои стратегии, поскольку рынок вступает в период главенства стоимости недвижимости над спекулятивными ожиданиями.
