По последним данным Главстата, в прошлом году введено в эксплуатацию 208,4 тыс. домов. квартир, что составляет рост на 4,1%. по сравнению с предыдущим годом. Хотя количество переданных ключей увеличилось на 8,3 тысячи. помещений, более глубокий анализ данных выявляет явление, которое эксперты рынка называют прогрессивным сокращением жилой площади.
Общая полезная площадь всех новых инвестиций составила 18,1 млн кв.м, однако средний размер отдельной квартиры снизился до 86,9 кв.м, тогда как годом ранее он составлял 89,2 кв.м. Такая статистика подтверждает, что застройщики и индивидуальные инвесторы все чаще оптимизируют проекты для небольших, более ликвидных жилых домов. Эту тенденцию отмечают и аналитики рынка недвижимости, которые отмечают, что при нынешних затратах на строительство и высоких ценах на землю каждый квадратный метр становится для покупателя предметом роскоши.
Польша строит помещения все меньше и меньше
Расслоение стандартов между односемейным и многоквартирным жильем становится все более заметным в официальных статистических сводках. В одноквартирных домах средняя полезная площадь составила 126,1 кв. м, тогда как в многоквартирных и доходных домах этот показатель составил лишь 51,4 кв. м. Эти данные показывают, что жизнь в городе предполагает все более серьезные пространственные компромиссы, что является прямым следствием ценового давления на местных рынках.
С точки зрения географии неизменным инвестиционным лидером остается Мазовецкое воеводство, где было создано 21,6% инвестиций. все новые квартиры в стране. Следующие места заняли Великопольские воеводства с результатом 10,3%. и Малопольское воеводство с долей 9,8 процента. На другом полюсе находится Опольское воеводство, на долю которого приходится лишь 1,2%. национальные поставки новых помещений. Индекс интенсивности строительства, показывающий количество завершенных квартир на тысячу жителей, достиг самого высокого значения в Мазовии и составил 8,2, что превосходит такие регионы, как Свентокшиское или Подляское воеводство. Такая большая концентрация строительства в нескольких городских центрах усугубляет демографические и экономические различия между польскими регионами.
Девелоперы доминируют, а индивидуальные инвесторы замедляются
В структуре инвесторов на польском рынке по-прежнему доминирует коммерческий сектор, который отвечает за строительство квартир для продажи или аренды. Доля застройщиков в общем количестве квартир, введенных в эксплуатацию в 2025 году, составила 64,2 процента, вклад индивидуальных инвесторов – 32,3 процента. все инвестиции. Другие формы строительства, такие как кооперативная, муниципальная или социальная аренда, составляют маргинал рынка с общей долей 3,5%.
Интересны данные по технической инфраструктуре новостроек: 94,6 процента квартир имеют доступ к сети водоснабжения, но только 38,6 процента подключены к сети центрального отопления. Стоит отметить, что процесс строительства в Польше несколько ускорился: средний срок инвестиций сократился на 1,3 месяца и теперь составляет 42,3 месяца. Многоквартирные дома строятся гораздо быстрее – всего за 24,8 месяца, тогда как строительство одноквартирного дома занимает в среднем 51 месяц. Несмотря на это ускорение, оптимизм на рынке может быть преждевременным из-за тревожных сигналов, поступающих из финансового сектора и планирования новых инвестиций.
Меньшее количество разрешений на строительство предвещает надвигающийся разрыв
Самые тревожные данные из отчета Центрального статистического управления касаются будущего рынка, то есть количества выданных разрешений и начала строительства. В 2025 году было начато строительство всего 212,4 тыс. квартир, что означает резкое снижение на 9,2%. по сравнению с 2024 годом. Еще хуже ситуация в сфере разрешений на строительство, которых выдано 266,4 тыс., что является снижением на 8,7%. год в год.
Сокращение количества новых проектов может привести к дефициту предложения в ближайшем будущем, что окажет дальнейшее повышательное давление на цены на недвижимость. Инвесторы смотрят на эти цифры с беспокойством, поскольку меньшее количество запланированных инвестиций означает, что в 2027–2028 годах на рынок выйдет гораздо меньше объектов, чем сейчас. Очевидно, что снижение количества разрешений является прямой реакцией отрасли на цикл высоких процентных ставок и регуляторной неопределенности в отношении программ поддержки заемщиков. Поскольку средняя цена сделки в крупнейших городах превышает 18 000 злотых за квадратный метр в самых престижных местах, доступность квартир для среднестатистического гражданина становится все меньше и меньше. Если предложение продолжит замедляться, польский рынок недвижимости может столкнуться с периодом стагнации предложения при сохранении высоких цен, что является трудным сценарием для обеих сторон сделки.
