Польский рынок недвижимости, в течение многих лет движимый индивидуальными инвесторами, готовыми платить за новые помещения наличными, находится в стадии ожидания. В то время, когда безопасные казначейские облигации предлагают привлекательные процентные ставки, инвестирование капитала в бетон больше не является очевидным выбором.
Эксперты по недвижимости отмечают, что нынешняя ситуация связана не только с высокими процентными ставками, но и с глубокими изменениями в расчете рисков держателями капитала. Инвесторы, которые раньше считали дома и квартиры убежищем от инфляции, теперь тщательно рассчитывают потенциальную норму прибыли, принимая во внимание затраты на техническое обслуживание и неопределенность регулирования. Кроме того, мнение рынка о конкретном золоте ослабевает, и на первый план выходят точные данные об альтернативных издержках.
Наличные против кредита на инвестиционном рынке
Основой польского рынка недвижимости является особый подход к финансированию покупки. В то время как обычный человек, покупающий квартиру для собственных нужд, вынужден пользоваться ипотечным кредитом и борется с ограничениями кредитоспособности, инвесторы действуют иначе. Значительная часть инвестиционных покупок в Польше совершается наличными, что связано с большим накоплением сбережений, особенно после пандемии. Во времена нулевых процентных ставок, когда реальная стоимость денег на депозитах падала, недвижимость рассматривалась практически как единственная разумная альтернатива. Ситуация резко изменилась, когда стоимость денег выросла и альтернативные финансовые инструменты начали приносить солидную прибыль с гораздо меньшим риском. Денежный инвестор, хотя и не платит более высокие взносы по кредиту, тщательно анализирует, не лучше ли перевести средства в облигации. Как отмечают аналитики рынка, относительная привлекательность аренды снизилась, поскольку арендные ставки росли не так быстро, как росли цены на квартиры и эксплуатационные расходы.
(НАЖМИТЕ, ЧТОБЫ УВЕЛИЧИТЬ)
Демографические основы для аренды
Несмотря на временное затишье в инвестиционном спросе, долгосрочные демографические и социальные тенденции в Польше явно поддерживают развитие рынка аренды. Мы наблюдаем удлинение периода обучения, более поздний выход на рынок труда и отсрочку решения о создании семьи, что форсирует мобильность и увеличивает спрос на гибкие формы жилья в крупных мегаполисах. Молодые люди все чаще выбирают аренду как переходный этап, продолжающийся даже несколько лет после окончания учебы. Более того, польский рынок труда привлекает все большее число иностранцев, которые на первом этапе своего пребывания почти исключительно сдают квартиры в аренду. Эти изменения означают, что нагрузка на малые и средние помещения в крупнейших городах остается высокой. Более того, модель мобильного общества означает, что аренда больше не воспринимается только как временное решение для студентов, а становится постоянным элементом жилищной структуры страны.
Регуляторная неопределенность сдерживает капитал
Одним из ключевых факторов, отпугивающих инвесторов от инвестиций в недвижимость, является нестабильность регулирования. Дискуссии относительно потенциального введения кадастрового налога или налогообложения покупки дополнительных квартир вызывают опасения по поводу реальной доходности долгосрочных инвестиций. Инвесторам нужны предсказуемые условия игры, а текущая политическая атмосфера приводит к повышению оценки риска. Кроме того, возвращение инвестиционного бума блокируется отсутствием веры в то, что цены на жилье в ближайшие годы будут расти быстрее инфляции. В некоторых городах, например, в Катовице или Лодзи, период продаж предложений застройщиков настолько длительный, что там сложно ожидать быстрого роста цен. Между тем, у польских домохозяйств по-прежнему наблюдается превышение депозитов над кредитами на сумму более 500 миллиардов долларов США. Этот капитал ждет момента, когда реальная доходность по безопасным инструментам упадет примерно до нуля, что снова сделает недвижимость привлекательной альтернативой, хотя возврат к условиям 2020-2021 годов кажется маловероятным.
