Цены на недвижимость в Польше перестали расти головокружительными темпами, и эксперты предупреждают, что вложение денег в квартиру в некоторых крупных центрах, таких как Лодзь или Щецин, может оказаться ужасной идеей в долгосрочной перспективе.
Демографические и миграционные данные свидетельствуют о том, что некоторые города, возможно, вступают в период долгосрочной стагнации или реального обесценивания, в то время как крупнейшие центры сохраняют свое преимущество в спросе, что углубляет дифференциацию рынков. Тем не менее, после нескольких лет сильных колебаний, 2025 год принес стабилизацию на рынке жилья благодаря удешевлению кредитного финансирования и рекордному предложению квартир от застройщиков. Девелоперы наводнили рынок, что удовлетворило спрос и ограничило рост средних цен, хотя доступность кредитов улучшилась. Регуляторное изменение в отношении прозрачности цен также сыграло важную роль, повысив прозрачность, особенно в премиальном сегменте, обнажая некоторые ранее скрытые предложения.
Инвестиционный риск в сокращающихся городах
Несмотря на общенациональную стабилизацию, разрыв между отдельными городами явно увеличился, а ключевыми факторами, дифференцирующими динамику цен, становятся демографические процессы, внутренние миграции и экономические изменения. Наиболее подвержены реальной потере стоимости недвижимости, если принять во внимание инфляцию, крупные, сокращающиеся региональные центры с устойчивой депопуляцией и более слабым рынком труда, такие как Лодзь, Катовице и Щецин. Интересно, что Лодзь — один из самых быстро депопуляционных крупных городов, потерявший в ближайшие несколько десятилетий десятки или несколько десятков процентов своего населения, и старение его жителей будет там особенно сильным. Он добавляет, что, учитывая большое существующее предложение ресурса и относительно среднюю заработную плату, существует растущий риск того, что в некоторых районах номинальные цены будут расти медленнее инфляции. В Катовице и соседних городах, а также в Щецине неблагоприятные демографические тенденции сочетаются с риском миграции молодых людей на более сильные рынки труда, такие как Варшава или Вроцлав, а также конкуренцией со стороны более дешевых пригородов. В контексте Щецина эксперт обращает внимание на близость Германии как потенциального направления миграции.
Спрос на кредиты и рост цен на квартиры-студии
Между тем, рынок жилищного кредитования вступил в конец 2025 года со значительным ускорением, а в ноябре количество запросов на финансирование покупки недвижимости увеличилось более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В ноябре 2025 года также наблюдался рост числа претендентов на ипотечный кредит на 37,6 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя в месячном исчислении наблюдалось небольшое замедление. Значительно растет и средняя сумма запрашиваемого кредита, достигнув в ноябре 476,5 тыс. злотых, что означает увеличение на 9,2 процента в годовом исчислении.
С последующим снижением процентных ставок Советом по монетарной политике растет интерес к финансированию покупки недвижимости за счет банковского кредита. По данным Bankier.pl и Cenatorium, растущий спрос на квартиры, особенно среди покупателей в кредит, привел к возврату к более заметному росту цен на квартиры, особенно в третьем квартале 2025 года. В квартальном исчислении самый сильный рост средней цены сделки был зафиксирован в случае квартир-студий, которые платили в среднем от 2,6 процента в Кракове до 6,3 процента в Люблине более чем тремя месяцами ранее. Историческое событие произошло в Лодзи, где средняя цена сделки для самых маленьких площадей впервые превысила 10 000 злотых за квадратный метр, чему способствовал квартальный рост на 3,7 процента. На рост цен также повлияло снижение цен, наблюдавшееся в предыдущих кварталах, однако рост, рассчитанный за три года, то есть до введения «Безопасного 2-процентного кредита», составил от 24 до 43 процентов. Больше всего эти изменения коснулись квартир-студий.
На прогнозы на 2026 год также влияют растущая роль инвестиционных затрат на строительство и важность энергоэффективности. Wysokinapiecie.pl прогнозирует, что в ближайшие годы соотношение между покупной ценой квартиры и расходами на ее содержание изменится в пользу новых, энергоэффективных зданий. Это произойдет потому, что такие технологии, как тепловые насосы, рекуперация тепла или фотоэлектрическая энергия, могут стать рыночным стандартом в течение нескольких лет по экономическим причинам. Это означает, что квартиры с высокой энергоэффективностью должны вырасти в цене, а старые здания потребуют больших инвестиций в модернизацию или будут предлагаться со скидкой.
