С сегодняшнего дня рынок польской недвижимости становится все более прозрачным. Рецепты вступили в силу, которые заставляют разработчиков публиковать полную информацию. О Цены на квартиры и дома — не только для квадратного метра удобной зоны, но и на парковочные места, места для складских помещений или другие дополнительные расходы. Важно отметить, что покупатели должны иметь представление об истории изменений в цене данного помещения.
Что это значит для отрасли? Почти наверняка, что с очень ограниченным спросом это означает еще большее давление на падение цен. Это, как и отсутствие ожидаемых субсидий для покупки недвижимости, приводит нас к очевидному выводу. Лучшее время продаж прошло в конце 2023 года и программа Safe Credit 2%, которая мы неоднократно сообщали.
Динамика цен на недвижимость была в Польше почти два года. Несмотря на это, разработчики очень неохотно оставляют маржу продаж и «возьмите на рынок ожидание» … рассчитывая на тот факт, что более дешевый кредит заставит десятки тысяч людей в следующих кварталах бросить себя на ипотеку. Однако, хотя ноги упали с пиков почти на 1,5 процентных пункта, а экономика растет … покупатели не видны.
Конец цикла?
Прозрачные цены являются простым регулированием, но его последствия будут далеко. До сих пор разработчики часто проводили дисконтную политику. Официальные ценовые списки были повышены, а затем «оставили» цену во время переговоров. Теперь, когда история каждого изменения является публичной, эта практика потеряет свое значение. По мнению Польской ассоциации компаний по разработке, это может означать исправление предложений … Некоторые компании в страхе перед санкциями могут даже повысить цены, чтобы оставить маржу безопасности.
Ключевым элементом является обязательство публиковать данные в форме открытых файлов на государственном портале Dane.gov.pl. Благодаря этому будет создан центральный источник информации, который будет использоваться не только клиентами, но и услугами, анализирующими цены на жилье. Теоретически, это веха для действительно прозрачного рынка. На практике, как признает сама PZFD, система нуждается в уточнении. На данный момент каталог данных является неточным, и поиск информации является проблемным.
Разработчики под линией
Будет ли прозрачность снизить цены? Конечно, мы будем знать окончательный ответ только через несколько месяцев. По нашему мнению, открытость цен будет достигнут спекулятивной практики и внесет большую дисциплину в оценках. С другой стороны, рынок недвижимости в Польше регулируется собственной логикой — высокий спрос, ограниченный предложение и растущие расходы на строительство могут внести новые правила вместо сокращения … стабилизации цен. Однако, несмотря на нижние ноги, большой кредитный импульс все еще не виден.
В любом случае, покупатели получают инструмент, который они пропустили до сих пор. И знания о реальных ценах могут быть на рынке жилья могут быть ценными … почти как кредитоспособность.
Польский рынок недвижимости в течение многих лет уравновешивал нехватку квартир и ростом цен, которые для многих семей стали непреодолимым барьером. В дополнение к прозрачным ценам есть предложение. Если бы он был реализован в национальном масштабе, арендная плата может упасть до нескольких десятков процентов, а количество квартир за аренду увеличилось бы на десятки тысяч. Как?
Новое финансовое транспортное средство, то есть фонд жилья и земли и ипотеки
Инициатива, о которой все больше и больше говорят в отрасли, предполагает создание постоянного фонда жилья. Это будет финансовый автомобиль, основанный на государственном надзоре и стабильном капитале. Ключ заключается в структуре долга. Арендатор будет погасить только текущие расходы и обслуживание долга, а капитал — вместо того, чтобы быть уменьшенным … будет проходить бесконечно. Это подход, который обеспечивает радикальное сокращение арендной платы.
Давайте преобразуем его в реальные числа. Стандартная 55-метровая квартира в Варшаве, которая сегодня стоит арендатора от 4,5 до 6 тысяч. PLN в месяц, в новой модели он может снизиться до 3,5 тысяч. Злоти. Для многих домохозяйств разница в 1500-2000 в месяц-это просто граница между вечным кредитом и возможностью отложить сбережения.
Создатели концепции гарантируют, что в течение четверти столетия до полумиллиона арендная плата могла быть построена таким образом. Это огромное количество, особенно если мы сравним его с текущей скоростью строительства в социальном секторе, где ежегодно строятся всего несколько тысяч помещений. Правительственные программы-от TBS в различных разновидностях «квартиры+»-никогда не удалось реагировать на фактические потребности рынка. И они оцениваются сегодня в 1,5-2 миллиона пропущенных квартир.
Власти заявляют, что они хотят увеличить поддержку социального строительства и выделить 2-5 миллиардов PLN для этой цели, что приведет к 20 тысячам. новые квартиры. Это символический жест, но с нынешним жилым разрывом напоминает огонь в воде.
Вакансия — неиспользованный потенциал
Вторым, менее впечатляющим, но не менее важным направлением активности является высвобождение вакансий. Тысячи муниципальных квартир сегодня не используются, часто в ужасном техническом состоянии. Местные органы власти пытаются возродить эти ресурсы самостоятельно — хороший пример — Kielce и программа «Помещения для реконструкции», в соответствии с которой арендатор выполняет модернизацию и вычитает расходы из арендной платы. Так что в течение нескольких лет он живет практически бесплатно.
Масштаб этого решения ограничена, но сама идея — привлечение частной инициативы в процесс оживления — кажется разумной. Проблема в том, что это требует эффективной координации и реальной центральной поддержки, а также, как вы знаете, это варьируется.
Стратегическая перспектива
Является ли жилищный и ипотечный реестр реальным рецептом для жилищного кризиса в Польше? Сегодня трудно ответить. Это выглядит многообещающе на бумаге: Capital Capital как якорь стабильности, инновационная финансовая структура и потенциально огромный эффект масштаба. С другой стороны, история польских жилищных программ полна амбициозных объявлений, которые вошли в бюрократию, отсутствие средств и нежелание местных органов власти.
Одно можно сказать наверняка: без решающих действий разрыв в жилье только углубляется, а молодые поколения будут все чаще и чаще рассматривать рынок владения, но с арендной платой. Поэтому, если государство не создает механизм, который обеспечит дешевые и доступные квартиры, рынок сделает это самостоятельно, но по ценам, которые многие сегодня эффективно выталкивают за пределы центров крупных городов.
