Инновационные данные Национального банка Польши и Центрального статистического управления подтверждают сценарий, которого многие ждали годами: впервые за более чем десятилетие произошло одновременное снижение номинальных цен сделок на обоих основных рынках недвижимости в Польше.
Это явление уникально, поскольку последнее такое соотношение на первичном и вторичном рынках имело место во втором квартале 2013 года. Согласно последним расчетам, цены на первичном рынке снизились на 0,8 процента в годовом исчислении, а на вторичном рынке зафиксирован спад на 0,4 процента. Хотя эти цифры могут показаться скромными в процентном отношении, они являются четким сигналом об изменении тенденции, которая доминировала в польской экономике в последние годы бума.
Конец эпохи непрерывного роста цен за квадратный метр
Анализируя исторические графики, видно, что стабилизация и незначительная коррекция цен сделок продолжаются с середины 2024 года. Эксперты команды Pekao Analysis отмечают, что текущая ситуация является хорошим подтверждением их более ранних прогнозов, предполагавших наступление охлаждения рынка. Что особенно важно, так это тот факт, что это снижение происходит в условиях постоянного роста заработной платы, что напрямую приводит к повышению доступности жилья.
Цены на недвижимость, то есть с поправкой на инфляцию, во второй половине прошлого года падали еще более динамично, достигнув отрицательных значений от 3 до 3,5 процента. Это делает соотношение цены квадратного метра к средней зарплате в национальной экономике самым выгодным с 2018 года. Средняя площадь, которую средний поляк может приобрести за один ежемесячный платеж, увеличилась примерно на 11-12 процентов в зависимости от сегмента рынка.
Однако специалисты отмечают, что для большинства покупателей решающим фактором остается кредитоспособность, а не только цена за единицу. Несмотря на то, что процентные ставки по-прежнему имеют тенденцию к снижению, они все еще выше, чем в золотые годы 2018-2019 годов, что препятствует полному энтузиазму со стороны спроса.
Мировые финансовые рынки и неопределенность вокруг доллара и биткойна
Ситуация на польском рынке недвижимости не изолирована от мировых финансовых настроений, которые в последние дни были очень нервными. Американские инвесторы внимательно следят за данными по промышленному производству и настроениям девелоперов, которые неожиданно упали в феврале с 37 до 36 пунктов. Мы наблюдали быстрые колебания на Уолл-стрит: основные индексы теряли стоимость, но через некоторое время восстанавливались, что напрямую отразилось на курсах валют. Сильный доллар часто идет рука об руку со слабым фондовым рынком, что наблюдалось, когда инвесторы бежали в безопасные убежища. Например, транзакции на сумму 90 000 долларов США стали более дорогостоящими для организаций, работающих в местной валюте.
Стоит отметить, что Польский бюджетный совет недавно опубликовал коммюнике, предупреждающее о хроническом и структурном бюджетном дефиците, который может привести к изменениям в налоговой политике в будущем. Этот тип финансовой неопределенности означает, что часть капитала рассматривает цифровые активы как средство защиты от нестабильности традиционной финансовой системы.
Перспективы восстановления и будущее поставок в 2026 году
Несмотря на зафиксированное снижение, эксперты ожидают не долгосрочной рецессии на рынке жилья, а скорее медленного возврата к росту. Прогнозы показывают, что по итогам 2026 года цены могут вырасти примерно на 5 процентов в годовом исчислении, хотя эта динамика будет сильно зависеть от реакции застройщиков. В настоящее время рынок борется с так называемым избытком предложения, то есть с большим количеством непроданных объектов, которые предлагались в предыдущих кварталах.
Этот запас уже некоторое время систематически сокращается, о чем свидетельствуют данные рекламных порталов. Активность в сфере начала нового строительства во второй половине 2025 года была ограниченной, однако растущий спрос, вероятно, заставит строительные компании увеличить масштабы своей деятельности. Ключевым фактором останется дальнейшее смягчение условий ипотечного кредитования, что должно еще больше стимулировать рынок. Инвесторам также следует следить за публикацией данных о настроениях домохозяйств и протоколов заседания FOMC, которые могут определить направление процентных ставок и обменных курсов в ближайшие месяцы. Хотя текущий момент благоприятствует покупателям с наличными деньгами, долгосрочная тенденция предполагает, что окно низких цен может начать медленно закрываться по мере наступления следующего цикла снижения процентных ставок.
