Два или три года назад лозунг «Фонд иностранных инвестиций» пробудил почти столько же эмоций на рынке польской недвижимости, сколько надувные цены на квартиры. За исключением того, что в последние месяцы повествование изменилось: вместо последующих приобретений мы слышим о продаже кошельков, обзоров сборки и поисках ликвидности. Самым громким примером последних дней является шведский фонд Хеймстаден, который только что выпустил более двух тысяч помещений из Варшавы и Краковского пула, официально объясняя этот «упорядочение баланса» — идентичный процесс институт проводит идентичный процесс в Параллели в Швеции, Норвегии и Нидерландах.
Портфель на премии
По словам аналитиков Colliers, первые три месяца 2025 года принесли в Польшу всего 600 миллионов евро инвестиционных операций, что означает увеличение в год -налевало, но все еще является частью до пандемических записей. Благодаря более высоким процентным ставкам и более дорогому капиталу, средства, которые купили квартиры в объеме в 2019-2022 годах, сталкиваются с дилеммой: заплатить дополнительную плату за финансирование или свертывание парусов, прежде чем падение цен наступит оценку.
Хеймстаден — не единственный пример. Осенью Archicom представила 450 помещений в розницу, которая сначала должна была привести к питанию платформы PS REY4Rent. Хотя resy4rent гарантирует, что она все еще хочет финишировать до 10 000. Квартиры К концу 2026 года рынок получил движение Archicom как сигнал, что оптовики перестают быть единственными естественными покупателями целых блоков в аренду.
«Первые ключи» — лекарство от нехватки жилья или защитный зонтик для крупного капитала?
Между тем, польское правительство все еще совершенствует флагманскую программу для внутреннего рынка недвижимости под названием «Первые ключи». Субсидии от государственного бюджета в конечном итоге доведут процентную ставку на кредит до 1,5-2 процента, а поддержка была зарегистрирована в бюджете в бюджет на 2025 год. Оппозиция и часть коалиции преодолевают тревогу, что государственные средства будут охватывать клиентов, но банки и продавцы — и часто последние являются средствами, покидающими Польши. Если молодая пара использует субсидию для покупки квартиры, выпущенной Heimstaden, можно сказать, что налогоплательщики косвенно субсидируют шведский инвестиционный автомобиль.
Министерство развития отражает мяч: «Каждая транзакция между частными организациями оживляет рынок, а субсидии обслуживают граждан, а не средства». Тем не менее, даже некоторые чиновники в лобби признают, что без особого предложения новых квартир, программа может снять спрос и завоевать цены, что понравится продавцу.
Один раввин скажет да, другой раввин скажет нет
Если продажа портфелей фондов набирает обороты, мы можем ждать парадокса: ресурс, который должен был быть «бетонным золотом» институциональных инвесторов, будет рассеять отдельных покупателей в руках, и некоторые из маржи будут собираться налоговым управлением в налоговых сделках. Только то, что государство раньше — через субсидии — добавит большинство в жилищную маржу. Следовательно, чистый фискальный эффект может быть близок к нулю.
С другой стороны, если программа фактически запускает большую волну социальной и муниципальной конструкции, которая также предусматривает «ключ к квартире», это муниципалитеты, а не средства, станут основными бенефициарами государственных миллиардов. Поэтому создается игра высокой ставки: кто быстрее достигнет общественной поддержки — частный фонд, исключающий выставку или строительство местного самоуправления с нуля.
Собственность возвращается гражданам, но по какой цене?
Средства не должны означать катастрофу, но это тест на погашение рынка. Если продажа портфелей расширяет жилье без другой ценовой спирали, политики объявят успех: «Умозрительный капитал» исчезнет, квартиры возвращаются людям. Однако, если субсидии только поглощают производство инвесторам и оставляют налогоплательщиков счет за более высокие цены на площадь, повествование может стать быстрее, чем возникает.
На данный момент мы знаем одну вещь: иностранные средства перестают покупать в Польше и начинают продавать. Остальное будет рынком — и государственный бюджет.
