Стоимость квартир в Польше достигнет астрономического уровня в 2024 году 7,8 трлн злотыхто есть более в два раза больше нашего ВВП. Теоретически мы становимся богаче. Среднестатистический взрослый поляк сегодня имеет состояние, превышающее 100 тысяч долларовв семь раз больше, чем в 1989 году. Но 70% этого «богатства» — недвижимость. Короче говоря, поляки спят не на деньгах, а на… кирпичах. Более того, оценки недвижимости проходят циклически и не обязательно будут расти вечно.
И здесь начинается парадокс. Потому что, хотя СМИ и экономические форумы продолжают повторять рассказ о том, что «квартира – лучшая инвестиция», реальность не столь черно-белая. Рынок недвижимости стал для многих поляков своего рода светской религией.
Мы ищем безопасности, престижа в стенах и зачастую иллюзии, что любой может стать миллионером… если только купит «на ранней стадии». Но давайте не будем обманываться тем фактом, что каждый, кто владеет домом или унаследовал участок земли, обязательно станет миллионером.
Циклы, которые возвращаются как волны
На первый взгляд все выглядит солидно. Рыночная стоимость растет, цены – несмотря на небольшое замедление – остаются высокими, а зарплаты позволяют все большему числу людей откладывать средства на собственные нужды. Однако в прошлом году количество введенных в эксплуатацию новых квартир сократилось на 10 процентов.
Продажи – в крупнейших городах – также упали. Спрос на кредиты остается слабым, а прибыль от сдачи в аренду квартир за счет кредита… становится отрицательной в реальном выражении. Все это звучит знакомо – именно так начались циклы коррекции на рынках, которые годами верили в бесконечный рост.
Любой, кто следил за историей бума недвижимости в Китае, знает, насколько обманчивой может быть уверенность в том, что цены могут расти вечно. Эти города, которые когда-то были символами экономического успеха, теперь пусты. Миллионы квартир пустуют, а инвесторы, поверившие в «бетонное золото», остались с активами, которые никому не нужны. Это не сценарий, написанный специально для Пекина. Это универсальный урок, состоящий из циклов – экономических и эмоциональных.
Демография не лжет
В Польше рождается все меньше и меньше детей. Нас умирает больше, чем рождается, а число женщин детородного возраста стремительно сокращается. Эту статистику рынок недвижимости предпочитает игнорировать, поскольку она портит повествование. Но именно она может определить его будущее в долгосрочной перспективе.
Если население сокращается, а количество квартир на 1000 жителей увеличивается (сегодня это уже… 426 помещений на тысячу человекдесятилетие назад их было гораздо меньше)… В какой-то момент мы дойдём до ситуации, при которой будет нехватка людей, а не квартир. Вот как выглядела первая фаза лопнувшего пузыря в Китае – слишком много зданий, слишком мало семей.
Однако в Польше миф о «безопасном бетоне» имеет давнюю традицию. Оно было подкреплено отсутствием доверия к финансовым институтам, болезненными воспоминаниями об инфляции 1990-х годов и последующим опытом капризных рынков капитала. Для многих семей квартира – это не инвестиция, а синоним стабильности.
Проблема в том, что чрезмерное доверие к одному классу активов всегда заканчивается плохо. Сегодня 83% поляков уже имеют какие-то сбережения, но каждый третий признает, что их хватит, чтобы прожить без дохода максимум месяц. В то же время цены на землю в крупнейших городах взлетели до небес. на 26% вышеа их доля в конечной цене квартиры увеличилась с 15 до 18%. Это может быть классическим симптомом конца цикла… Земля начинает дорожать, чем сама недвижимость.
Конкретная мечта о богатстве
Поэтому, когда мы смотрим на «спящие» в польских квартирах почти 8 триллионов злотых, стоит спросить себя: действительно ли это богатство или просто иллюзия, построенная на растущих ценах? Потому что богатство, хранящееся в пустых местах, не окупает счета, не создает инноваций, не создает производительности.
Это не демонизация недвижимости – она по-прежнему является важным элементом экономики и кошельков домохозяйств. Но если весь наш национальный рассказ о богатстве сводится к росту цен на жилье, то мы подобны пассажирам поезда, которые наслаждаются скоростью, не замечая, что пути обрываются за поворотом.
Рынок недвижимости – не вечный двигатель. Даже самые устойчивые стены не выдержат демографии, циклов и экономической логики. И вера в то, что каждый поляк станет миллионером только потому, что у него есть «квадратный метр в центре», так же наивна, как и вера в то, что в Китае каждый должен был разбогатеть, построив никому не нужные квартиры. Ведь, как говорят опытные инвесторы, Дом — прекрасное место для жизни, но очень рискованное место для того, чтобы питать иллюзии.
