Польский рынок недвижимости застопорился, хотя процентные ставки NBP в 2025 году значительно снизились. Оживления спроса и всплеска продаж не произошло, а «дружественные» к рынку недвижимости порталы каждый месяц «откладывали» прогнозируемый всплеск спроса (и цен). Они до сих пор это делают. Между тем, даже прогнозы снижения процентных ставок в следующем году или кредита, который удешевится примерно на 20%, существенно не повышают интерес к покупке домов или квартир.
Грубо говоря, цены стагнируют, а рост замедлился даже в лучших местах страны. Цены сделки на квартиры существенно отличаются от цен предложения. Агенты по недвижимости, которых цитируют крупные порталы недвижимости, жалуются на низкую текучесть кадров. Изменится ли это? Наверное, для… Хуже. Давайте использовать США как «лакмусовую бумажку» ситуации на Висле.
Пример из США
После двух лет относительной стабильности в США рынок недвижимости явно начинает замедляться. Темп роста, который в 2024 году достигал 2% г/г, увеличится в 2025 году, по оценке Fitch Ratings, снизившись всего до 1,1%. Весь сектор, который является одним из столпов американской экономики, вступает в фазу замедления. В этом нет ничего удивительного.
Сочетание растущих затрат на строительство, ограниченного предложения рабочей силы и все более слабого настроения потребителей и девелоперов действует как ручной тормоз на инвестиции и спрос. Однако решающее значение имеет второе. Разногласия, вызванные тарифами и материальными затратами, означают, что даже те, у кого есть средства на покупку дома, все чаще откладывают решение.
Давайте также помнить, что когда мы говорим о замедлении, это означает, что есть устойчивые регионы и те, где цены падают. Самый сильный спад затронул, в частности, район Майами, где на рынке стало сказываться огромное количество недвижимости. Так называемые конндо-отели.
Не напоминает ли вам это немного «людные» места на Балтийском море или в Закопане? Рынок становится очень капризным. Как сказал Баффет, когда уходит прилив, можно ясно увидеть, кто купался голым. Арендаторы за границей часто отказываются от собственности и хотят продать свои квартиры, но… не могут, потому что им никто не звонит.
Цены остались прежними, хотя региональные различия очевидны.
Рынок неравен как никогда. Там, где предложение домов увеличивается, особенно на юге, цены оказывают понижательное давление. В северо-восточных штатах, где жилья по-прежнему не хватает, цены остаются выше среднего по стране. В целом ожидается, что 2025 год принесет рост цен всего на 1,5%, а через год – стагнацию. Это резкий разворот по сравнению с ростом на 4% два года назад.
Стоит помнить, что жилье – это не только строительство и ипотека, но и вся экосистема. Итак, от ремонтных компаний до мебельных магазинов. На этот сегмент в совокупности приходится почти 17% ВВП США. Сейчас он вступает в фазу замедления, что может иметь серьезные последствия для других отраслей. Точно то же самое мы наблюдаем сейчас в Польше.
Процентные ставки падают, но настроения нет
Процентные ставки по ипотечным кредитам падают – по прогнозам, тридцатилетний кредит будет иметь процентную ставку 6,25% в конце 2025 года, а в 2026 году только 5,8%. Теоретически это должно стимулировать рынок, но потребители не реагируют. Инфляция съела часть реальных доходов, а в бюджетах домохозяйств остается все меньше места для новых обязательств. Совершенно аналогичную ситуацию мы видим и в Польше. Инфляция снизилась, но снизилась и склонность к потреблению. Некоторые экономические явления одинаковы для каждого региона. Человеческая психология аналогична. Повсюду.
Настроения среди застройщиков худшие с конца 2023 года. Ожидается, что темпы строительства частных домов в США снизятся на 5,5% в годовом исчислении после ранее уверенного роста на 6,8% в год. Интересно, что только многоквартирное жилье, похоже, осталось прежним. Здесь рост прогнозируется на уровне 13%, что может свидетельствовать о том, что американцы снова обращаются к аренде… Но почему? Потому что они не могут себе позволить иметь его. Более дешевый кредит по-прежнему стоит дорого по сравнению с рыночными ценами.
Маржа возвращается к допандемическому уровню
Домостроители столкнулись с реальностью: прибыли сокращаются, а операционная рентабельность падает на 250-300 базисных пунктов. Это означает возвращение к допандемическому уровню. Высокие трудозатраты, акции и скидки для клиентов, призванные поддерживать продажи, не позволяют сделать ничего большего.
На вторичном рынке дела обстоят немного лучше. Снижение процентных ставок по кредитам побуждает некоторых владельцев продавать и обменивать свои дома, что повышает ликвидность. Однако говорить о «разогреве» рынка пока сложно – это скорее легкая оттепель после длительной стагнации.
Кредиты портятся
То, что происходит в сфере ипотечного кредитования, вызывает тревогу. Уровень дефолта по кредитам под залог собственного капитала и кредитным линиям под залог собственного капитала в США уже превысил допандемический уровень. Fitch ожидает, что уровень серьезных задержек погашений достигнет 1,7% в 2026 г. по сравнению с 1,4% в 2025 г. Таким образом, некоторые домохозяйства балансируют на грани своих возможностей по обслуживанию долга.
Это еще не кризис, а фаза охлаждения после многих лет чрезвычайно дешевых денег и пандемического строительного бума. Американский рынок при всей его динамике имеет встроенные стабилизирующие механизмы – от ликвидного рынка облигаций до гибкой политики ФРС. Эпоха легкого экономического роста, подпитываемая низкими процентными ставками и покупательской эйфорией, закончилась… По сути, это возвращение к нормальной жизни. Шансы на ее возвращение возросли. Не только на Атлантическом океане или в Калифорнии, но и на реке Висла.
